Meublés de tourisme : l’arrêt européen Smartflats vise Bruxelles, pas les règles françaises

La Cour de justice de l’Union européenne a rendu le 22 octobre un arrêt sur la location touristique que des professionnels du meublé présentent comme un « rappel salutaire » adressé aux maires. À la lecture, la décision confirme surtout le cadre posé en 2020, que la France respectait déjà selon l’avocat général de l’affaire.
 

Le propriétaire parisien qui loue sa résidence principale quelques semaines par an sur une plateforme n’a rien à changer. Celui qui loue un studio de 20 mètres carrés dont il a fait une résidence secondaire non plus : à Paris, il doit toujours obtenir un changement d’usage et compenser en transformant en logement, dans le même quartier, des locaux ayant un autre usage : 20, 40 ou 60 mètres carrés selon le secteur. L’arrêt Smartflats (affaire C-813/24) ne touche à aucune de ces règles. Il porte sur un litige belge, entre une société de location de courte durée et la Région de Bruxelles-Capitale, renvoyé par la cour d’appel de Bruxelles.
 

La Cour interprète la directive européenne de 2006 relative aux services dans le marché intérieur. Elle juge d’abord que cette directive s’applique aussi aux règles d’urbanisme lorsqu’elles font partie d’un régime d’autorisation de l’hébergement touristique : une collectivité ne peut pas échapper au contrôle européen en faisant passer la restriction par le droit de l’urbanisme. Elle admet ensuite un régime d’autorisation préalable pour protéger les touristes et l’environnement urbain, logement compris, à condition qu’il soit nécessaire et proportionné. 

Le juge doit tenir compte de sa portée géographique et de son incidence sur les besoins en logements, et vérifier qu’un contrôle après coup ne suffirait pas. Une étude objective montrant l’effet de la location touristique sur l’offre ou le niveau des loyers peut constituer, selon la Cour, un « indice fort » de tensions justifiant le dispositif. Pour l’attestation d’urbanisme exigée à Bruxelles, la demande doit être traitée dans un délai raisonnable fixé et publié à l’avance, et tout refus doit être motivé et susceptible de recours.
 

Le point 95, cité par les loueurs
 

Le Syndicat des professionnels de la location meublée (SPLM) met en avant le point 95 de l’arrêt. La Cour y écrit que l’objectif de protection du logement « ne saurait justifier une telle obligation en ce qu’elle s’applique aux biens immobiliers qui constituent la résidence principale de l’exploitant », parce que leur location touristique, « qu’elle soit temporaire et/ou partielle, n’emporte pas de conséquences sur le marché locatif de longue durée ». « Cet arrêt est un rappel salutaire à toutes les collectivités tentées de faire de la location touristique le bouc émissaire de la crise du logement », estime Marie Pistinier, présidente du syndicat.
 

La portée de ce passage est plus étroite que ne le laisse entendre la communication du syndicat. Il figure dans la motivation et non dans le dispositif, et il vise l’attestation de conformité urbanistique exigée à Bruxelles. Il ne dit rien des résidences secondaires, ni des biens à usage mixte. Surtout, il reprend le raisonnement, et en partie les termes, du point 72 de l’arrêt Cali Apartments, rendu en 2020 sur la réglementation parisienne, qui relevait déjà que le droit français exclut de l’autorisation les logements constituant la résidence principale du loueur. Les mots « compensation » et « quota » n’apparaissent nulle part dans la décision du 22 octobre.
 

La France déjà passée au crible en 2020
 

Dans ses conclusions présentées le 5 février 2026, l’avocat général Manuel Campos Sánchez-Bordona avait fait lui-même la comparaison : « Le régime français a satisfait au test de nécessité et de proportionnalité appliqué par la Cour dans l’arrêt Cali Apartments ». Il relevait trois caractéristiques : une étude du marché du logement, l’exclusion de la résidence principale et une application limitée à certaines communes tendues. Le régime bruxellois, appliqué à toute la région sans distinction, ne semblait présenter « aucune de ces trois caractéristiques ». La Cour n’a pas tranché ce point et renvoie la vérification au juge de Bruxelles. En 2020, l’arrêt Cali Apartments avait aussi validé le principe d’une obligation de compensation, à condition qu’elle puisse être remplie dans des conditions transparentes et accessibles.
 

Depuis, la loi Le Meur du 19 novembre 2024 a renforcé les outils des communes : quotas d’autorisations de changement d’usage, possibilité d’abaisser à 90 jours par an la location de la résidence principale, exigence d’un diagnostic de performance énergétique classé au moins E pour obtenir une autorisation, enregistrement obligatoire de tous les meublés de tourisme depuis le 20 mai 2026. Pour les meublés non classés, l’abattement forfaitaire du régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) est tombé à 30 %, dans la limite de 15 000 euros de recettes. Aucun de ces dispositifs n’est visé par l’arrêt. Une commune qui instaure des quotas ou une compensation aurait toutefois intérêt à pouvoir étayer, chiffres à l’appui, la tension sur son marché locatif et à cibler les zones concernées : ce sont les critères que la Cour rappelle. C’est sur ce terrain, celui de la preuve, que les loueurs professionnels pourraient tenter de contester localement les règlements les moins étayés, sans qu’aucun juge ne se soit encore prononcé en ce sens.