Crédit immobilier : les taux remontent, les emprunteurs s'adaptent

La parenthèse des taux bas s'est refermée. Plutôt que de renoncer, les candidats à la propriété revoient la durée, le type de bien et l'assurance de leur prêt, selon le baromètre 2026 d'un grand courtier. Les pouvoirs publics disposent eux aussi de leviers pour relancer le marché.
 

Un couple décidé à emprunter 200 000 euros sur vingt-cinq ans n'achète plus tout à fait le même logement qu'il y a un an. La hausse moyenne de 0,2 point des taux observée sur douze mois ajoute 22 euros à sa mensualité, lui retire l'équivalent de 2,5 mètres carrés dans des villes comme Dijon ou Reims, et fait passer son taux d'endettement de 30 à 31 %. 

L'effet n'est pas anodin pour les ménages modestes, mais il reste absorbable pour une large part des emprunteurs. C'est ce qui explique que le marché demeure actif malgré une conjoncture marquée par la reprise de l'inflation et les tensions géopolitiques.
 

Le baromètre CAFPI 2026, réalisé du 28 mai au 5 juin auprès de 1 111 emprunteurs financés depuis 2023, décrit un marché qui ralentit sans s'arrêter. La production de crédits devrait reculer de près de 6,8 % en volume cette année, après une progression de 33 % entre 2024 et 2025. Avril a livré la première baisse sur douze mois glissants depuis 2024, à 4,7 %. 

Les prix, eux, progressent encore modérément, autour de 1,90 % sur un an au niveau national, tandis que la capacité de négociation des acquéreurs se renforce dans plusieurs grandes métropoles. Le rapport de force entre vendeurs et acheteurs s'y rééquilibre, offrant des marges de discussion qui avaient disparu durant les années d'euphorie.
 

Vingt-cinq ans, la nouvelle norme du financement
L'attentisme n'est plus de mise. Selon l'enquête, 95 % des Français ne croient plus à une baisse des taux d'ici la fin de l'année, et plus d'un sur deux anticipe une nouvelle hausse. Pour autant, seuls 7 % reportent leur projet. Les deux tiers déclarent s'adapter ou juger les conditions actuelles acceptables. Huit emprunteurs sur dix se disent prêts à s'endetter sur vingt-cinq ans ou davantage, durée devenue la référence, et 40 % envisagent un logement ancien à rénover. « L'environnement de taux bas appartient au passé », observe Julien Langlade, président de CAFPI. Le comportement d'achat évolue durablement vers des projets plus longs et des biens à remettre en état, signe que les ménages préfèrent ajuster leurs critères plutôt que de différer indéfiniment leur accession.
 

Leviers publics et assurance, deux marges de manœuvre
Le courtier identifie plusieurs leviers politiques susceptibles d'accompagner la relance. L'élargissement du prêt à taux zéro aux couples dès le premier enfant rendrait, dans les conditions débattues, 10 % des ménages éligibles, contre 0,16 % aujourd'hui. L'extension du dispositif Jeanbrun aux logements anciens et aux maisons individuelles pourrait accroître de 20 % les projets d'investissement locatif. 

Enfin, une prise en compte du reste à vivre dans le calcul de l'endettement débloquerait une partie des 6 % de dossiers refusés depuis 2024 pour dépassement du seuil de 35 %, sans fragiliser le système financier. Reste un poste souvent négligé : l'assurance emprunteur. 

Sous l'effet des réformes facilitant la résiliation, les contrats alternatifs aux assurances bancaires affichent une baisse moyenne de tarifs comprise entre 10 et 20 % sur cinq ans. Pour un couple de trentenaires non-fumeurs, en bonne santé et en CDI, le gain peut dépasser 1 000 euros par an, soit plus de 20 000 euros sur la durée totale du prêt. À mensualité contrainte, c'est parfois ce dernier arbitrage qui fait passer le dossier d'un refus à une acceptation.
 

Dans ce paysage, le courtage retrouve un rôle d'arbitre. Comparer les offres, négocier la marge bancaire et optimiser l'assurance redeviennent des leviers décisifs quand chaque dixième de point se répercute sur la capacité d'achat. Pour les primo-accédants, la combinaison d'une durée allongée, d'un apport renforcé et d'une assurance déléguée détermine souvent la faisabilité du projet, davantage que l'attente d'un reflux des taux que plus personne n'anticipe à court terme.